Quel apport personnel prévoir pour une première installation en officine ?

L’apport personnel constitue un élément fondamental de l’équilibre budgétaire d’un projet d’achat. Notre cabinet spécialisé dans la transaction de pharmacie vous aide à savoir quel apport prévoir pour assurer une première installation en officine.

Première installation en officine : pourquoi et comment se constituer un apport ?

L’apport reste aujourd’hui indispensable pour acheter une officine, qu’il s’agisse d’ailleurs d’une première acquisition ou non. Il est généralement admis qu’il doit représenter environ 20 % du prix d’achat en moyenne, qui est susceptible de varier en fonction des taux d’intérêts bancaires, de la valorisation des officines et des caractéristiques de la pharmacie (rentabilité, CA, patrimoine).

Cet apport sert généralement à couvrir les frais de transaction, les droits d’enregistrement et une partie du prix de vente. Il peut être constitué par des fonds propres, mais également grâce à des mécanismes récents permettant aux primo-accédant d’acheter une officine avec peu d’apports personnels.

Parmi les différentes solutions existantes pour remédier à une insuffisance d’apports, figurent les « boosters d’apport ». Il s’agit d’un  prêt complémentaire fourni par des groupements de pharmacies ou des grossistes. Ces boosters d’apport prévoient au maximum un doublement des fonds propres apportés, avec un plafond autour de 150 à 300 000 euros.

D’autres options existent sur le marché pour renforcer ses fonds propres dans le cadre de l’achat d’une officine, comme s’associer avec un pharmacien, ou recourir à des sources de financement alternatives telles que les obligations convertibles.

Comment estimer précisément vos besoins d’apports pour l’achat d’une pharmacie?

Comme vu précédemment, il est possible d’estimer que la vente d’une officine réalisée dans les tarifs du marché nécessitera un apport de 20 % du prix de vente. Pour un dossier vendu environ 1 million d’euros, il faudra donc compter 200 000 euros de fonds propres pour être en mesure de réussir l’achat d’une pharmacie.

Pour confirmer votre première estimation, il est toutefois indispensable de vous rapprocher d’un cabinet expert en transaction d’officine. Les professionnels du cabinet conseil  Riberry   accompagnent régulièrement les primo-accédant et leur proposent un prévisionnel capable de déterminer précisément l’apport nécessaire pour leur première installation.

Une première installation n’implique pas les mêmes enjeux de localisation que l’installation d’un pharmacien déjà titulaire. Nos spécialistes de la transaction font le point sur le choix de l’emplacement pour un premier achat de pharmacie.

Quels sont les emplacements à privilégier pour sa première installation en officine ?

Dans le cas d’une première installation, il n’est pas nécessaire de tout miser sur l’emplacement pour acheter une officine, ni de rechercher à tout prix l’endroit où vous rêvez d’habiter. Ceci, même si la situation reste un des critères déterminants pour votre réussite.

Ne vous focalisez donc pas sur un quartier, une ville ou une région en particulier. Certains secteurs moins prisés par les pharmaciens déjà titulaires peuvent constituer de belles opportunités pour les primo-accédants.

Cela est par exemple le cas pour les ZRR ou Zones de Revitalisation Rurale. Ne figurant pas parmi les premiers choix de lieu d’installation, ces emplacements peuvent pourtant être très avantageux pour une première installation : exonération de l’impôt sur les bénéfices pendant 8 ans et à 100 % les 5 premières années.

Il reste donc important de garder en tête que peu d’emplacements sont totalement rédhibitoires dans le cas d’un premier achat d’officine. S’il est bien sûr nécessaire de tenir compte de la localisation, il est avant tout primordial d’étudier « l’affaire » en elle-même et son environnement pour réussir à faire un choix judicieux.

S’associer avec un partenaire peut être une solution intéressante lors de l’achat d’une officine. Pour effectuer une association pérenne, il convient toutefois de suivre plusieurs étapes indispensables.

Association entre pharmaciens : quelles sont les premières étapes à effectuer ?

Pour fonctionner, l’association entre pharmaciens doit correspondre avant tout à une véritable stratégie entrepreneuriale et comprendre une vision, des objectifs et un état d’esprit communs partagés par chaque associé.

Avant d’entamer les démarches administratives, il est impératif de s’accorder avec votre futur associé sur tous les points auxquels vous serez confrontés après l’achat de la pharmacie :

• objectif économique, projet professionnel, type de société, régime fiscal, organisation de la structure et de l’association, politique des investissements, répartition du temps de travail, attributions de chaque associé, affectation du bénéfice d’exploitation (rémunération ou réinvestissement).

La rédaction du règlement intérieur et du pacte d’associés va clarifier chaque point et entériner vos décisions communes. D’ordre contractuel, ces documents vont régir la vie de la société :

• le règlement intérieur a pour but de recueillir toutes les conventions personnelles entre associés (temps de travail, répartition des résultats, rémunérations, absences, congés, gardes).
• Le pacte d’associés va définir quant à lui les conventions spécifiques entre associés (modalité de cession des participations, anticipation…).

Achat d’une officine : quelles sont les formalités légales à accomplir pour s’associer ?

Après avoir défini une stratégie commune, il est indispensable de faire appel à des professionnels reconnus de la transaction et de la négociation. Le Cabinet Conseil RIBERRY est à même de vous conseiller en collaboration étroite avec  un professionnel du droit (avocat, notaire) pour la rédaction des actes juridiques, et de définir une stratégie de sortie amiable en cas de futur désaccord. De même en collaborant avec votre expert-comptable le cabinet conseil Riberry vous vous apportera sa connaissance du marché de l’officine dans votre secteur afin de valoriser celle-ci tant en position de vendeur que d’acquéreur entrant dans une association.

Il est aussi fortement conseillé de contracter une assurance croisée entre associés. Cela garantira aux autres associés le versement d’un capital (proportionnellement aux parts détenues) pour racheter les parts d’un associé en cas de décès ou d’invalidité.

Notre cabinet expert en transaction d’officine vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet d’association, de vente et d’achat d’officine.

L’acquisition d’une officine située dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) peut présenter plusieurs avantages. L’acquéreur a notamment l’opportunité de bénéficier d’exonérations d’impôts substantielles et peut ainsi réaliser d’importantes économies lui permettant de sécuriser son plan de financement.

Acheter une officine en ZRR : quelles sont les exonérations pour les acquéreurs ?

Les propriétaires d’officines implantées en Zone de Revitalisation Rurale bénéficient d’une exonération totale d’imposition sur les bénéfices. Sont concernées par ce dispositif les entreprises individuelles et les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

L’exonération totale est d’une durée de 5 ans à compter de la date de création ou de reprise. Les bénéfices sont exonérés à 100 % durant cette période, puis de manière partielle et dégressive pendant les 3 années suivantes :

• Abattements de 75 % la sixième année, de 50 % la septième année et de 25 % la huitième année.

Les avantages fiscaux sont toutefois encadrés : l’économie d’impôt est plafonnée à 200 000 euros sur une période de référence de 3 années glissantes et consécutives.

L’installation d’officine en ZRR peut également faire bénéficier d’une exonération à la contribution économique territoriale (CET), qu’il s’agisse de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ou de la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises). Pour ce faire, l’officine doit compter moins de 5 employés et être située dans une commune de moins de 2 000 habitants.

Comment profiter des avantages du dispositif ZRR lors de l’achat d’une pharmacie ?

Pour être éligible au dispositif d’exonération d’impôts sur les bénéfices, l’officine doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale et répondre à ces critères :

• Avoir été rachetée avant le 31 décembre 2020 ;
  Sachant que la loi de finance pour 2021 proroge de 2 ans, donc jusqu’au 31/12/2022, les mesures fiscales et sociales dérogatoires.
• Compter moins de 11 salariés en CDI ou en CDD d’au moins 6 mois ;
• Posséder son siège social et toutes ses activités dans la ZRR ;
• Avoir un capital détenu à moins de 50 % par d’autres sociétés.

Si l’officine remplit toutes les conditions d’éligibilité, aucune demande spécifique n’est à effectuer par l’acquéreur : l’avantage fiscal est automatique à partir du moment où le résultat exonéré est correctement positionné dans la case prévue à cet effet sur la liasse fiscale déposée auprès de l’Administration. Concernant les exonérations de CET, le titulaire de l’officine doit compléter une déclaration d’exonération temporaire de cotisation et la remettre aux services d’impôts concernés.

Un propriétaire de pharmacie exerçant en société à l’IS qui souhaite vendre son officine se retrouve généralement  face à deux modèles de transaction d’officines : la vente du fonds de commerce et la vente des parts sociales de la pharmacie. Ces deux types de transactions impliquent différentes formalités à connaître afin d’opter pour la formule la plus adaptée à ses objectifs.

Transaction d’officine : vente du fonds de commerce

Le fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments permettant à l’officine de fonctionner (clientèle, droit au bail, éléments corporels). La vente du fonds va entraîner le transfert des éléments immatériels (dont le droit au bail), des éventuels droits de propriété intellectuelle et des éléments matériels.

Le vendeur cède à l’acquéreur tous les éléments constituant les actifs de la pharmacie. Les créances, les dettes ou les immeubles ne sont donc pas compris dans la vente du fonds de commerce.

Lors de la cession, la somme versée par l’acheteur est placée chez un séquestre, généralement un avocat ou un notaire, pour une période de 4 à 5 mois. Ceci, pour laisser le temps nécessaire aux créanciers de se faire rembourser (selon le principe du délai d’opposition, notamment pour le fisc) ou de s’opposer à la vente. Passé ce délai, le produit de la vente est débloqué et revient au vendeur.

Vendre les parts sociales de l’officine : qu’implique la transaction ?

La cession de parts sociales consiste à vendre les droits que possède un des associés (ou l’ensemble des associés) dans le capital de la société. L’acquéreur (les acquéreurs)  est alors propriétaire de la totalité ou d’une partie des parts (ou actions).

L’acquéreur des parts reprend cette fois-ci tous les engagements de l’entreprise, dont les éléments actifs, la trésorerie et les créances sur la sécurité sociale ou la mutuelle. Les contrats conclus par la société avant la cession continueront par ailleurs de s’exécuter normalement.

Lorsque vous décidez d’acheter une officine, il est possible que le vendeur vous propose d’acquérir aussi les murs d’exploitation et parfois, l’habitation adjacente. Si de nombreux spécialistes conseillent d’accepter la transaction, il est toutefois prudent de bien s’interroger et d’analyser la situation de la pharmacie avant de se lancer dans une transaction.

Pourquoi acheter les murs de son officine n’est pas tout le temps nécessaire ?

Acheter les murs de son officine est une opération souvent attirante : les acquéreurs se disent qu’il est plus judicieux de se payer des loyers à soi-même (à travers une société immobilière) plutôt qu’à « perte ». Cette décision doit pourtant se prendre au cas par cas et doit dépendre avant tout de la situation de la pharmacie et de ses caractéristiques : superficie, installation, année de construction, etc.

Exemple :

• Dans le cas d’une officine implantée dans un petit local peu moderne installé à proximité d’un commerce de grande superficie, acquérir les murs n’est pas conseillé : même si le commerce n’est pour l’instant pas à vendre, il sera plus judicieux d’essayer d’effectuer un transfert par la suite, ou de proposer d’acheter si le transfert n’est pas possible.
• Inversement, acheter les murs d’exploitation est fortement recommandé lorsque l’officine est bien située et présente des locaux spacieux et modernes.

Comment acheter les murs de son officine ?

Si acheter les murs de votre officine s’avérait conseillé, vous devez effectuer votre investissement via la société adéquate. La Société Civile Immobilière (SCI) est à privilégier dans la majorité des cas : SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon la nature des travaux à effectuer et votre patrimoine déjà existant.

La SCI présente plusieurs avantages pour ce type d’achat. Peu coûteuse à créer et à utiliser au quotidien, sa structure souple sur le plan fiscal permet également d’intégrer les autres membres de la famille, dont les enfants. Le Cabinet Conseil RIBERRY, cabinet spécialisé dans la transaction d’officine, vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet d’achat d’officine et de murs en Auvergne-Rhône-Alpes et Bourgogne-Franche-Comté : Rhône, Ain, Savoie, Haute-Savoie, Isère, Drôme, Ardèche, Côte d’Or, Saône-et-Loire, Nièvre, Yonne.

Il est souvent fréquent d’entendre que les petites pharmacies n’ont plus la côte auprès des acquéreurs et que le secteur n’offre plus suffisamment de perspectives. Avec certaines précautions, acheter une petite officine constitue pourtant une belle opportunité pour les jeunes pharmaciens.

Achat d’une petite officine : une belle opportunité pour les jeunes pharmaciens

Ces dernières années, les petites officines (dont le chiffre d’affaires est inférieur à 1 million d’euros) ont été parfois moins prisées que les pharmacies de taille intermédiaire ou les grandes officines. Cette tendance reste toutefois à nuancer : la présence de nombreuses officines de taille modeste et dégageant une bonne rentabilité témoigne en réalité de la persistance du modèle.

Avec une préparation adaptée, l’achat d’une petite pharmacie constitue encore une belle opportunité pour les jeunes pharmaciens, notamment ceux qui disposent d’un faible apport personnel. Grâce à cet investissement, ces derniers peuvent contracter un prêt rapidement remboursable, dégager de bons revenus et se constituer à terme un important capital.

Petite officine : quel est le risque en matière de revente ?

Si certains acquéreurs se désintéressent des petites officines, c’est souvent à cause de l’incertitude de pouvoir gagner de l’argent lors de la revente. Cela n’est pourtant pas une fatalité : plusieurs solutions permettent aux acquéreurs des petites pharmacies d’évoluer et de grossir après leur achat.

Certains repreneurs font par exemple le choix du transfert ou du regroupement d’officines. Après s’être constitué un solide capital, ils rachètent une autre pharmacie de petite taille, regroupent les deux officines dans de plus grands locaux et réalisent des économies très importantes. L’achat d’une petite pharmacie a alors constitué un parfait tremplin pour évoluer vers d’autres projets.

Les experts en transaction d’officine du Cabinet conseil Riberry peuvent vous aider à acheter une petite pharmacie en limitant les risques. Nous vous accompagnons dans les  départements des régions Bourgogne-Franche-Comté et Auvergne-Rhône-Alpes : Rhône, Ain, Savoie, Haute-Savoie, Isère, Drôme, Ardèche, Côte d’Or, Saône-et-Loire, Nièvre, Yonne, Doubs, Jura…